Налоговые вычеты при продаже недвижимости

1. Основные положения по налоговому вычету.

Согласно действующего налогового кодекса, если проданная квартира, комната, земельный участок находится в собственности более трех лет, то платить налог на доходы с продаже НЕ НУЖНО. Но тут есть важное дополнение. Должно пройти 3 года с тех пор, как вы получили на руки свидетельство о регистрации собственности на эту квартиру! На деле же бывает, что люди прожили 10-15 лет под одной крышей, а потом квартиру приватизировали и сразу же решили продавать. Или брали долевое года 4 назад, через год дом достроили, а еще через год получили на руки документы. Так вот, даже если в квартире вы жили всю жизнь, но по закону не были ее собственником (пусть даже одной доли), придется ждать 3 года с момента получения документов, или платить налог.

Если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то сумма вычета составляет 1 миллион рублей, пользоваться им можно один раз в год. То есть, если квартира продана за 1,2  миллиона, используем вычет и платим налоги только c 200 тысяч. Если квартира (дом, комната и т.д.) продана за миллион или меньше, налог вообще не нужно платить!  На следующий год опять можно что-нибудь продавать и опять использовать этот же вычет.

Один из способов избежать уплаты налогов в этом случае — незаконный, но активно использующийся — занизить цену в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей ( в некоторых случаях это будет невыгодно покупателям по сделке). В этом случае можно воспользоваться другим налоговым вычетом : Доходы минус расходы — налог с остатка. Как понятно из заголовка, можно уменьшить налоговую базу (это та сумма, с которой платятся налоги) на величину расходов. Если по-простому — отнять от суммы, за которую продали квартиру, те деньги, которые заплатили за эту же квартиру при покупке. То, что получилось — это ваш доход, с которого надо заплатить налог. Например, налог платить не придется, если продавать квартиру за ту же цену, за которую вы ее приобретали (3 млн. руб. — 3 млн. руб. = 0).

Напомню, что налоговый вычет при продаже можно получать один раз в год. Если же вы в год продаете несколько квартир, которыми владели меньше трех лет, то придется выбрать одну сделку, с которой вы будете платить меньше налогов, или не платить вовсе. Кстати, одновременно применять оба варианта вычета при продаже квартиры нельзя!

2. Особые случаи по налоговому вычету при продаже дома с земельным участком, если дом находится в собственности более 3 лет, а земельный участок менее 3 лет. 

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются ст. 35 ЗК РФ. По общему правилу, предусмотренному п. 4 данной статьи, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. При этом установленные ст. 35 ЗК РФ ограничения не препятствуют собственнику указать в договоре купли-продажи отдельно стоимость собственно дома и отдельно стоимость земельного участка (что для рассматриваемой ситуации является весьма актуальным).

В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются, в частности, физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Согласно п. 1 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения для них признается доход, полученный от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и подлежат обложению НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Домовладение и земельный участок, на котором оно расположено, относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

1. В рассматриваемой ситуации дом находится в собственности налогоплательщика более трех лет.

Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ предусмотрено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, домов, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от налогообложения. Соответственно, сумма, вырученная от продажи дома, обложению НДФЛ не подлежит. В соответствии с п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, освобождаемые от налогообложения в соответствии со ст. 217 НК РФ (письмо ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166).

2. Доходы от продажи имущества, находящегося в собственности менее трех лет, в ст. 217 НК РФ не упоминаются, соответственно, доход от продажи земельного участка подлежит налогообложению на общих основаниях.

Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Поскольку земельный участок находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то последний имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (1 000 000 руб.) (смотрите также письма Минфина России от 17.02.2012 N 03-04-05/7-192, от 25.04.2012 N 03-04-05/4-545, от 06.08.2012 N 03-04-05/5-914, от 26.12.2011 N 03-04-05/7-1105). Вместо получения данного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (то есть затрат на приобретение земельного участка).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая земельные участки), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет исходя из суммы полученного дохода.

Также они представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля (п. 5 ст. 227, п. 1 ст. 229 НК РФ) и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (в котором был получен доход от продажи указанного имущества (п. 6 ст. 227 НК РФ)).

Имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) также предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации по окончании налогового периода (п. 2 ст. 220 НК РФ).

На основании изложенного рекомендуем Вам указать в договоре купли-продажи стоимость дома и стоимость земельного участка отдельно. При этом стоимость земельного участка целесообразно указывать в сумме не более 1 000 000 руб.

Полезная информация

Особенности составления договоров купли-продажи объектов недвижимости.

Особенности и нюансы договоров мены

Договор купли-продажи нежилых помещений

Оформление наследства

Дарение недвижимости (квартиры, дома или земельного участка и т.д.)